选择“市长”还是“市场”？

 

 

 

选择"市长"还是"市场"？
 
■章林晓 2007-9-10 
 
　　十年一个轮回。旨在解决城市低收入家庭住房困难的"24号文"的出台，仿佛让我们从某种程度上回到了当年"23号文"的起点。回顾总结这段历史，我们不难得出结论，房地产市场发展永远不能忘了政府的公共职能。

　　前不久，新浪房产做了一个"房价：究竟听市场还是听市长"的专题调查，在对"您觉得市长应否出面降房价"的回答中，有75.49%的被调查者选择了"应该"，远高于选择"不应该"的19.85%和选择"无所谓"的4.66%。为什么搞了这么多年的建设有中国特色的社会主义市场经济，面对高房价，民众选择的依然是"市长"而不是"市场"？这难道真得只是因为民众欠缺经济学常识吗？

　　"群众是真正的英雄，而我们自己则往往是幼稚可笑的，不了解这一点，就不能得到起码的知识。"在新浪网的调查中透出的究竟是什么样的"常识"呢？我看关键有两点：一是我国的土地公有制决定了民众有权获得最低成本的民生用房，二是中国"市长"在房地产市场上举足轻重，应当不辱使命。

　　宪法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。而一个法律常识是，财产所有权应包括占有权、使用权、处分权、收益权。同样，土地所有权也是由占有、使用、处分和收益四项权能组成的一个权利束。在这样的前提下，我国城乡居民最低成本获得自己的生存之地，难道不是题中应有之义？对于政府来说，为广大民众提供足够数量的廉租房、经济适用房、限价房等低成本住房，无疑是应尽的法定义务，而非对民众的恩施。

　　对于农村农民的民生用房，我们基本一直坚持无偿的划拨供地。在这一政策的庇护下，三农问题虽然依然令人头痛，但农民住房问题并没有城市那么突出和严峻。

　　对于城市居民的民生用房，在我国城镇住房制度改革前，实行的是福利分房体制，房改后，从国发[1994]43号文件提出的"全面实施安居工程"到国发[1998]23号文件提出的建立"以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系"，应当说一直还为城市居民获得最低成本的民生用房保留着足够畅通的"渠道"。到了2003年8月，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，虽然该通知提出要"逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房"，但同时，该通知依然指出，要"根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。"这说明"18号文"依然为民众低成本地获取民生用房保留着一条"通道"。

　　但是，诚如有人所言：经济适用房少了，房价发烧高涨，普通百姓受不了；经济适用房多了，房价感冒低温，房地产开发商受不了。保障性住房在一开始就受到了一些房地产开发商的反对。当然，仅仅是开发商的反对并不可怕，可怕的是暗中抵制这保障性住房的，还有一些热衷于"以地生财"的"市长"。

　　房地产市场可分为两个层次，即房屋市场和土地市场（为简便起见这里不论及二手房市场）。房屋市场的供应方是开发商，需求方是购房者；而土地市场的供应方是"市长"，需求方是开发商。在房地产市场上，土地开发、土地供应是房地产开发的源头，土地市场毫无疑问是房地产的源头市场，控制住了土地供应的结构，也就控制住了房屋的供应结构，在建筑密度、容积率和土地开发进度既定的条件下，控制住了土地的供应规模和供应速度，也就等于控制住了房屋的供应规模和供应速度。由于房地产位置的不可移动性和房屋商品的不可替代性，从经济理论讲，房地产市场在供应层面是一个高度垄断市场。作为垄断供应商的"市长"，其一举一动自然远比开发商们来得"举足轻重"。

　　不幸的是，我们看到，在权力与资本的"合作"中，从"以经济适用房为主"到"以商品房为主"并不是一个逐步实现的过程，而是一个"大跃进"的过程，而且一跃还跃到了"以高档商品住房为主"。这种势头，即便到了"国八条"、"国六条"等文件三令五申要"切实调整住房供应结构"的情况下，也没有得到根本性改善。于是，住房问题成了上至中央高层、下到普通百姓共同关注的重大民生问题。

　　至此，房改的实践已明白无误地告诉我们，调控房地产市场关键在于调控政府的职能定位，"市长"应做民众"住房保障的谋利者"，而不能做"自身利益的谋利者"